Qué es una exclusiva inmobiliaria y qué te deben a cambio

Una exclusiva es un contrato donde le encargas tu propiedad a una sola inmobiliaria durante un plazo determinado. La pregunta correcta no es si conviene firmarla, sino qué te tienen que entregar a cambio — y si eso no está por escrito, no firmes.

Qué es, en una frase

Un contrato de intermediación en el que autorizas a una sola inmobiliaria a comercializar tu propiedad durante un plazo, y te comprometes a no contratar a otra ni a venderla por tu cuenta sin comisión durante ese periodo, salvo que se pacte lo contrario. El plazo dominante en el mercado mexicano es de 90 a 180 días, con frecuencia con cláusula de renovación automática.

Por qué existe

Porque sin exclusiva nadie invierte en tu propiedad. Fotografía profesional, video, una página propia y un plan de difusión cuestan dinero y horas antes de que exista un solo peso de comisión. Una inmobiliaria que no tiene garantía de comercializarla no gasta eso: publica tres fotos de celular y espera. Lo que compras con la exclusiva es que alguien se juegue algo por tu casa.

Qué debes exigir a cambio, por escrito

• Plan de difusión: dónde exactamente se va a publicar tu propiedad y con qué frecuencia. No «la promovemos en nuestras redes».
• Material de calidad: fotografía profesional y video de recorrido, con fecha comprometida para tenerlos.
• Reporte periódico con números: cuánta gente vio la propiedad, cuántos contactaron y qué sigue. Un reporte sin cifras no es un reporte.
• Precio con sustento: cómo llegaron a ese precio de salida y con qué comparables, no una cifra dicha al aire.
• Plazo y salida: cuánto dura, si se renueva sola y cómo se termina si no cumplen. Una exclusiva que solo se puede terminar cuando vence no es un acuerdo, es una jaula.
• Qué pasa si tú consigues al comprador: acuérdalo antes, no después de que aparezca tu vecino con una oferta.

Las señales de que no deberías firmar

Si te presionan para firmar en la primera visita, si el plazo es de un año, si nadie te explica cómo llegaron al precio, o si todo lo prometido es verbal. Y una que parece menor y no lo es: si te aceptan el precio que tú dijiste sin discutirlo. Un asesor que no te contradice cuando el precio no se sostiene no te está dando la razón, te está firmando para tener inventario.

Exclusiva no es lo mismo que abierta

En una cuenta abierta le encargas la propiedad a varias inmobiliarias a la vez y solo cobra quien la venda. Suena a que multiplica tus posibilidades y en la práctica hace lo contrario: tu casa aparece publicada varias veces con datos distintos, a veces con precios distintos, y el comprador que la ve tres veces asume que lleva mucho sin venderse. Ninguna invierte en ella porque ninguna tiene certeza de cobrar.

Qué porcentaje del mercado mexicano opera en exclusiva contra cuenta abierta es un dato que no encontramos publicado en ninguna fuente confiable. Si alguien te da esa cifra, pregúntale de dónde la sacó.

Preguntas frecuentes

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Escrito por Pablo González, cofundador de Zaguán. Última revisión: 11 de agosto de 2026.